房屋的PBG证：买家常常忽略、却十分重要的文件
作者 Mirailand 团队 · · 更新于
如果您不是从事房地产行业的人，这个问题听起来可能像是开发商或房主该操心的事。
但事实上，如果您正打算买房，PBG是一份您值得了解的文件。
并不是说您需要熟记所有建筑法规。
而是因为买房不仅仅是拥有土地和建筑物那么简单。
您还需要知道这栋建筑是否是按照相关规定建造和管理的。
那么PBG到底是什么？
为什么购房者需要关心这件事？
PBG是什么？
PBG是Persetujuan Bangunan Gedung（建筑物批准证）的缩写。
简单来说，PBG是政府颁发给建筑物业主的一种批准文件，允许其按照适用的技术标准进行新建、改建、扩建、缩减或对建筑物进行特定变更。
PBG是在IMB（建筑许可证）根据2021年第16号政府条例在建筑审批制度中被取代之后出现的。
所以如果您还经常听到有人说：
“这房子有IMB吗？”
对于遵循新规定的建筑物而言，现在使用的术语是：
PBG。
不过，在2021年第16号政府条例实施之前签发的旧版IMB，在特定条件下仍然有效，例如建筑物已经建成且未发生变更的情况。
那么PBG和一般所说的“建筑许可”有什么区别呢？
PBG不仅仅是拿到一张文件那么简单。
其核心概念在于建筑物是否符合建筑物技术标准。
也就是说，当一栋建筑物被建造或发生特定变更时，有一些技术方面的问题需要注意。
从建筑规划开始，一直到该建筑物是否符合与使用者的安全、健康、舒适和便利相关的标准。
因此，PBG不应被视为：
“一份麻烦的额外文件。”
而应被视为确保建筑物在明确基础上建造的流程的一部分。
购房者为什么需要关心这个？
因为您购买的不仅仅是土地证。
您购买的还包括建在这块土地上的建筑物。
两者需要被视为一个整体来看待。
想象一下，您找到了一套非常吸引人的房子。
价格合适。
地段优越。
房子本身看起来也很不错。
但您从未询问过该建筑物的相关文件。
几年后，您想进行大规模翻新、改变房间用途，或进行下一次交易。
这时您才意识到，这栋建筑物还有一些行政和技术方面的事项需要处理妥当。
这正是从一开始就进行核查的重要性所在。
购买前先问清楚，总比交易完成后再去查明要好。
有PBG不代表房子自动就“完美无缺”
这一点也需要理解清楚。
拥有PBG并不意味着这套房子完全没有任何潜在问题。
PBG涉及的是建筑物是否符合技术标准以及建筑物审批流程方面的批准。
您仍然需要核查其他方面的事项。
例如：
- 土地的状态和合法性
- 产权证书
- 土地边界
- 建筑物的实际状况
- 道路通行条件
- 排水系统
- 翻新历史
- 周边环境状况
- 以及其他相关文件。
所以千万不要认为：
“既然已经有PBG了，那就说明一切都没问题了。”
并非如此。
PBG只是尽职调查流程中的一部分，并不是唯一需要进行的检查。
那么，这和翻新又有什么关系呢？
这一点常常是有人买了房之后才想到的问题。
比如说您买了一套两层楼的房子。
几年之后您想要：
加盖楼层、扩建房屋、改变房间用途，或进行其他重大变更。
某些建筑变更可能需要办理PBG流程，因为PBG确实涵盖新建以及需要技术规划的改建、扩建、缩减和其他变更。
所以不要以为：
“这房子已经有PBG了，就说明可以随意翻新。”
不一定是这样。
如果您有大规模翻新的计划，最好先核实这些变更是否需要对PBG进行调整或重新办理相关手续。
如果房子已经很老了怎么办？
嗯，这一点也很有意思。
并非所有老房子都会有名为PBG的文件。
有些房子建造的时候，使用的术语还是IMB。
而在2021年第16号政府条例生效之前签发的IMB，只要建筑物已经建成且未发生特定变更，仍然可以被视为有效。
所以如果您购买的是老房子，房主给您看的是IMB，不要立刻认为：
“这是错误的，因为它不是PBG。”
请核实签发年份以及建筑物的实际状况。
具体情况很重要。
开发商的新房又是怎样的情况呢？
对于新房，购房者可以向开发商询问相关文件以及建筑审批状态。
不必不好意思开口询问。
您可以从一个简单的问题开始：
“请问这个单位的PBG办理情况如何？”
接着可以继续追问：
“文件已经签发了，还是仍在办理过程中？”
“这个PBG是针对单个单位，还是整个区域的？”
“交房时我会拿到哪些文件？”
通过这些问题，您在做决定之前就能获得更清晰的了解。
PBG和SLF是一回事吗，还是有区别？
嗯，这是另一个常常让准购房者感到困惑的术语。
PBG和SLF并不是同一回事。
PBG涉及的是按照技术标准对建筑物新建或变更的批准。
而SLF（使用许可证书）则是证明建筑物适合按其功能使用的证书。
简单来说：
PBG → 涉及建筑物新建/变更的批准。
SLF → 涉及建筑物在投入使用前的功能适用性。
两者都是建筑物管理流程的一部分。
所以如果您在房产文件中看到PBG和SLF这两个术语，不要以为它们是同一份文件。
购房者需要自己办理PBG吗？
不一定。
这取决于房产的状况和建筑物的状态。
对于已由开发商建成的房屋，与建筑相关的流程通常已在项目建设过程中按照相关规定处理完毕。
但作为准购房者，您仍然有权了解与您将要购买的单位相关的建筑文件状态。
对于二手房，情况可能又有所不同。
因此，不要用同一种假设去套用所有交易。
新房、二手房、经过翻新的房屋以及老建筑，在行政手续状态上可能各不相同。
如何查询呢？
政府提供了SIMBG（建筑物管理信息系统），这是一个用于办理PBG、SLF以及其他建筑物相关服务的电子系统。
在购房过程中，您也可以向卖方或开发商索取相关文件，并将其与建筑物的实际状况进行核对。
如果发现不一致之处，或遇到您不理解的情况，不要急于下结论。
请要求对方给予说明，必要时可咨询专业人士。
尤其是当您打算购买的房产有过大规模翻新或建筑变更历史时更应如此。
不要只问“有没有PBG？”
更好的问法是：
“这个PBG对应的是什么样的建筑物？”
为什么这么问？
因为您现在所看到的建筑物实际状况也应该被纳入考量。
比如说，文件上显示的是某种建筑配置，但实际上建筑物已经发生了重大变更。
这种情况需要进一步询问清楚。
目的不是要故意挑毛病。
而是要确保您所购买的东西与文件记载和实际状况相符。
买房前的简易检查清单
在做出最终决定之前，您可以把PBG纳入您的核查清单：
1. 询问PBG的办理状态
是已经办好了，还在办理中，还是使用的是旧文件？
2. 核查建筑物的一致性
建筑物的实际状况是否与提供的信息和文件相符？
3. 询问翻新历史
是否曾经加盖楼层或进行过重大变更？
4. 询问其他配套文件
不要只停留在PBG这一份文件上。
5. 检查土地和建筑物的状况
法律文件和实际状况同样重要。
6. 如有疑问，寻求专业人士的帮助
尤其是对于交易金额较大或房产状况较复杂的情况。
不要等到打算出售时才开始考虑文件问题
很多人往往是等到想要：
卖房、申请房贷、进行大规模翻新，或办理某些行政手续时，才开始认真考虑文件是否齐全。
但其实最好在您第一次购房时就把这些都了解清楚。
因为买房不是一笔小交易。
您可能会在那里居住5年、10年，甚至几十年。
交易金额越大、持有计划越长久，从一开始就确保理解相关法律和行政事项就越重要。
那么，PBG重要吗？
是的，很重要。
并不是因为有了PBG，房子就自动变得完美无缺。
而是因为PBG是建筑物管理流程中的重要组成部分，关系到建筑物是否符合适用的技术标准。
对购房者而言，理解PBG意味着您不能只看到：
“这房子不错。”
或者：
“这房子的价格合适。”
还需要问一句：
“我要购买的这栋建筑物，是否有清晰的基础和文件依据？”
当您即将花费一大笔钱时，这是一个非常合理的问题。
因为买房不仅仅是找到您喜欢的房子那么简单。
您还需要确认自己实际购买的到底是什么。
正在三宝垄寻找房子吗？
在做出购房决定之前，核查房产文件是非常重要的一环。
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