An Empty Property Can Also Drain Money: These Are the Costs That Are Often Forgotten

1. Pajak dan Iuran Tetap Berjalan

Meskipun tidak ada yang tinggal di dalamnya, kewajiban tertentu tetap ada.

Misalnya:

• PBB
• IPL atau iuran lingkungan jika ada
• Iuran keamanan
• Biaya kebersihan lingkungan
• Biaya administrasi tertentu

Besarnya tentu berbeda tergantung jenis dan lokasi properti.

Masalahnya, biaya seperti ini sering terasa kecil ketika dilihat satu per satu.

Tapi kalau dikumpulkan selama satu tahun, nominalnya bisa cukup terasa.

Properti kosong bukan berarti kewajibannya ikut kosong.

2. Maintenance Tetap Dibutuhkan

Rumah yang tidak ditempati bukan berarti bisa ditinggalkan begitu saja.

Justru properti kosong perlu sesekali diperiksa.

Misalnya:

• Atap mengalami kebocoran
• Saluran air tersumbat
• Tembok mulai lembap
• Cat mengelupas
• Rumput tumbuh terlalu panjang
• Pipa mengalami masalah
• Hama atau serangga muncul

Masalah kecil yang tidak segera diketahui bisa berubah menjadi kerusakan yang lebih mahal.

Misalnya ada kebocoran kecil di atap.

Kalau rumah dihuni, kemungkinan masalah tersebut lebih cepat diketahui.

Tetapi kalau rumah kosong berbulan-bulan, kerusakan bisa terus berlangsung tanpa disadari.

3. Biaya Listrik dan Air Tidak Selalu Nol

Kalau properti kosong, pemakaian listrik dan air memang bisa jauh lebih rendah.

Tetapi bukan berarti selalu benar-benar nol.

Beberapa properti masih membutuhkan listrik untuk:

• Lampu keamanan
• Pompa air
• CCTV
• Sistem tertentu di rumah

Begitu juga air, tergantung sistem dan kebijakan penyedia layanan.

Karena itu, ketika menghitung biaya properti kosong, jangan langsung menganggap:

“Karena nggak ditempati, berarti nggak ada tagihan.”

Periksa tagihan aktual dan biaya minimum yang tetap berlaku.

4. Biaya untuk Menjaga Properti Tetap Layak Disewakan

Ini sering dilupakan oleh investor.

Misalnya rumah sudah kosong selama 8 bulan.

Selama itu, kamu tetap perlu memastikan kondisi rumah cukup menarik ketika ada calon penyewa datang.

Mungkin perlu:

• Membersihkan rumah
• Memotong rumput
• Mengecat ulang
• Memperbaiki kerusakan
• Membersihkan AC
• Memperbaiki kamar mandi
• Merapikan halaman

Semua biaya tersebut mungkin tidak muncul setiap bulan.

Tetapi tetap menjadi bagian dari biaya mempertahankan properti.

5. Biaya Marketing Saat Mencari Penyewa

Kalau properti tidak kunjung tersewa, pemilik mungkin perlu melakukan promosi tambahan.

Misalnya:

• Foto properti
• Video
• Iklan berbayar
• Jasa agen
• Renovasi ringan agar lebih menarik
• Penyesuaian harga sewa

Semakin lama properti kosong, semakin besar kemungkinan kamu harus mengeluarkan biaya atau memberikan insentif untuk mendapatkan penyewa.

Karena itu, vacancy bukan hanya berarti kehilangan pemasukan.

Bisa juga berarti munculnya biaya tambahan untuk mendapatkan pemasukan kembali.

6. Ada Opportunity Cost

Ini biaya yang tidak selalu terlihat di rekening.

Bayangkan kamu memiliki properti senilai Rp500 juta yang kosong selama satu tahun.

Tidak ada pemasukan sewa.

Padahal jika properti tersebut berhasil disewakan Rp30 juta per tahun, secara sederhana ada potensi pemasukan Rp30 juta yang tidak kamu dapatkan.

Ini disebut opportunity cost—nilai dari peluang yang hilang karena aset tersebut tidak menghasilkan.

Jadi kerugiannya bukan hanya:

“Saya keluar uang untuk maintenance.”

Tetapi juga:

“Saya kehilangan kesempatan mendapatkan pemasukan.”

7. Contoh Sederhana: Properti Rp500 Juta

Misalnya sebuah rumah dibeli seharga Rp500 juta.

Potensi sewanya:

Rp30 juta/tahun

Kalau rumah selalu tersewa, gross rental yield secara sederhana:

Rp30 juta ÷ Rp500 juta × 100% = 6%

Tapi bagaimana kalau rumah kosong selama 6 bulan?

Pemasukan sewa yang diterima hanya sekitar:

Rp15 juta/tahun

Gross yield berdasarkan harga beli turun menjadi sekitar:

3%

Dan itu belum memperhitungkan:

• PBB
• Maintenance
• Biaya marketing
• Biaya perbaikan
• Iuran lingkungan
• Biaya pengelolaan
• Pajak atau biaya lain yang relevan

Jadi, angka yield yang terlihat di awal belum tentu sama dengan hasil yang benar-benar kamu terima.

8. Semakin Lama Kosong, Semakin Perlu Dipertanyakan

Properti kosong selama satu bulan tentu berbeda dengan kosong selama satu tahun.

Kalau terus kosong, jangan hanya berpikir:

“Nanti juga ada yang sewa.”

Coba evaluasi:

Apakah harga sewanya terlalu tinggi?

Apakah lokasi kurang sesuai target penyewa?

Apakah kondisi properti kurang menarik?

Apakah fasilitasnya kalah dibanding kompetitor?

Apakah target penyewanya memang ada?

Karena vacancy yang terlalu lama bisa menjadi tanda bahwa ada sesuatu yang perlu diperbaiki dalam strategi investasinya.

Cara Menghitung Biaya Properti Kosong

Sebelum membeli properti untuk investasi, coba buat simulasi sederhana.

Potensi pemasukan sewa
− biaya maintenance
− pajak dan iuran
− biaya pengelolaan
− biaya marketing
− perkiraan vacancy
= estimasi hasil bersih

Dengan begitu, kamu tidak hanya melihat:

“Sewanya Rp30 juta setahun.”

Tetapi melihat:

“Setelah semua biaya dan kemungkinan kosong, sebenarnya berapa yang tersisa?”

Checklist Sebelum Membeli Properti untuk Disewakan

Coba cek:

☐ Berapa harga sewa properti sejenis?
☐ Siapa target penyewanya?
☐ Seberapa tinggi permintaan di lokasi tersebut?
☐ Berapa lama rata-rata properti sejenis kosong?
☐ Berapa biaya maintenance per tahun?
☐ Ada IPL atau iuran lingkungan?
☐ Berapa pajak yang harus dibayar?
☐ Apakah ada biaya pengelolaan?
☐ Berapa biaya marketing jika sulit mendapatkan penyewa?
☐ Bagaimana jika properti kosong selama 3, 6, atau 12 bulan?

Kesimpulan

Properti kosong bukan berarti tidak menghasilkan apa-apa dan tidak mengeluarkan apa-apa.

Justru ketika tidak ada pemasukan, beberapa biaya tetap berjalan.

Dan yang sering paling besar bukan hanya tagihan yang harus dibayar, tetapi pemasukan sewa yang hilang selama properti tersebut kosong.

Karena itu, sebelum membeli properti untuk investasi, jangan hanya menghitung:

“Kalau disewa, saya dapat berapa?”

Tapi hitung juga:

“Kalau kosong, saya harus keluar berapa?”

Karena investasi properti yang terlihat menguntungkan di atas kertas belum tentu memberikan hasil yang sama setelah memperhitungkan vacancy dan seluruh biaya yang menyertainya.

Sedang mencari properti untuk investasi?

Kalau kamu sedang mencari properti di Semarang, Mirailand bisa membantu kamu membandingkan pilihan berdasarkan budget, lokasi, kebutuhan, dan tujuan pembelianmu.

Mirailand — membantu Anda menemukan tempat yang tepat untuk pulang.