买房还有哪些额外费用？售价之外的完整清单

许多首次购房者只准备了房价和首付款的资金，结果却惊讶地发现，在签约前后还有一系列额外费用需要支付。这些额外费用加总起来，可能占房价相当大的比例。提早了解这些费用，能避免您在最后一刻资金短缺——这种情况比您想象的更常见，甚至可能让即将完成的交易功亏一篑。以下是完整清单，并附有示例说明。

需要从一开始就强调：本文中的所有数字均为示例说明，用于展示大致规模，并非某个特定地区或银行的正式费率。税率、公证费用以及KPR（房贷）各项组成部分在不同地区和机构之间各不相同，且可能随时间变化。请以这些示例作为规划参考，并在做出承诺前向相关方确认准确数字。

购置税：BPHTB

BPHTB（土地与建筑物权利取得税）是由买方缴纳的税费。金额通常为交易价值扣除NPOPTKP（各地区设定的免税价值）后的5%。这通常是额外费用中最大的一项。

示例说明：假设一套价值8亿印尼盾的房屋，当地NPOPTKP为8000万印尼盾，则计税基础为7.2亿印尼盾，BPHTB约为3600万印尼盾。此数字仅为示例；税率和NPOPTKP因地区而异且可能变动——请务必查询您房产所在地区的最新规定。

由于BPHTB是按交易价值（或NJOP，取较高者）扣除NPOPTKP后计算，金额会随房价上升而增加。对于价格较高的房屋，这一项可能成为除首付款外最大的现金支出。请从一开始就单独为此项预留资金，并查询房产所在市/县适用的NPOPTKP，因为各地区数字不同。

公证人/PPAT费用

公证人/PPAT负责办理AJB（买卖契据）的制作、产权证过户，以及合法性核查。费用通常是交易价值的一小部分比例，或按服务套餐计费。

• AJB的制作。
• 将产权证过户至您名下的费用。
• 产权证核查及纳税核实。
• 如使用KPR：制作APHT契据（抵押权设定）。

示例说明：对于数亿印尼盾规模的交易，公证服务总费用常在交易价值的1%左右，但差异很大——请在达成一致前索取书面报价明细。

与KPR相关的费用

如果您使用KPR（房贷），银行方面还会产生额外费用：

• 手续费（provisi）：通常约为贷款额度的1%。
• 评估费：银行对房产的评估费用。
• 管理费。
• 人寿保险与火灾保险：通常在整个KPR期间为强制项目，金额取决于贷款额度、期限及申请人年龄。

示例说明：贷款额度为6亿印尼盾时，1%的手续费约为600万印尼盾，再加上评估费和管理费数百万印尼盾，以及提前计算的保险保费。所有数字均为示例；请与相关银行确认。

要点：请为额外费用预留约为房价7%至10%的资金，这是首付款之外的支出。许多交易在最后阶段搁浅，仅仅是因为买方忘记为此预留资金。将这视为总费用中必不可少的一部分，而不是意外之事。

容易被遗忘的其他费用

• 卖方税（最终所得税/PPh）——理论上由卖方承担，但实际操作中有时会协商并入房价。
• PBB（土地与建筑物税）过户费以及可能存在的PBB欠税。
• 搬家费用、初期装修，以及家具家电的置办。
• 对于社区内的房屋：每月的环境管理费（IPL）。

谁承担什么：买方与卖方

了解标准的费用分摊方式，有助于您在协商时更加明确，避免支付本不该由您承担的费用：

• 买方承担：BPHTB、过户费用，以及通常大部分与权利取得相关的公证费用。
• 卖方承担：销售所得的最终所得税，以及交易前遗留的PBB欠税和其他负担的清偿。
• 常被协商的部分：公证费的分摊方式及具体由谁承担，有时会成为议价的一部分。请从一开始就以书面形式约定清楚，避免在签约桌上产生争议。

这些费用何时需要支付

大部分额外费用会在签约前后的相对较短时间内到期。BPHTB通常需要在AJB签署之前或当天结清。与KPR相关的银行费用（手续费、评估费、保险费）通常在放款前被扣除或收取。这意味着您需要在那个时刻手头有现成的现金——而不是仍被锁在其他金融工具中的资金。请确保您的资金流动性在恰当的时间点真正可用，而不仅仅是账面上的数字。

如何正确做预算

请从您手中拥有的总资金出发进行规划，而不是从您能负担的最高房价出发。先扣除预估的额外费用和应急资金，再确定房价和首付款金额。这种方法能避免您买到一套让您在签约时喘不过气的房子。

要估算KPR相关的各项费用，可以使用Mirailand上的KPR模拟工具，并从一开始就向您选择的银行询问手续费、评估费及保险费的详细信息。