Benarkah Harga Kontrakan Akan Naik di 2027?

Direktorat Jenderal Pajak (DJP) telah menegaskan bahwa belum ada rencana pemberlakuan pajak baru yang secara khusus menyasar pemilik rumah kontrakan pada 2027. Pernyataan ini muncul setelah pembahasan pemerintah mengenai perluasan basis perpajakan untuk 2027 menimbulkan berbagai pemberitaan tentang rumah yang disewakan.

Jadi, apakah harga kontrakan akan naik?

Belum tentu.

Dan justru di sinilah pentingnya memahami bagaimana pajak dan harga sewa sebenarnya saling berhubungan.

Pajak rumah kontrakan sebenarnya bukan hal baru

Banyak orang mungkin baru mendengar soal pajak kontrakan setelah isu ini ramai.

Padahal, penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan memang sudah menjadi objek PPh Final sebesar 10% dari jumlah bruto nilai persewaan berdasarkan ketentuan yang berlaku.

Artinya, pembicaraan yang muncul sekarang bukan berarti pemerintah tiba-tiba menciptakan pajak baru untuk semua orang yang memiliki rumah kontrakan.

Yang sedang menjadi perhatian adalah bagaimana basis perpajakan diperluas dan kepatuhan terhadap kewajiban pajak yang sudah ada dapat ditingkatkan. Pemerintah memang sedang membahas arah kebijakan perpajakan untuk 2027, termasuk potensi dari kepemilikan lebih dari satu properti dan aktivitas ekonomi yang muncul dari aset tersebut.

Perbedaan ini penting.

Karena "akan ada pajak baru" dan "pajak yang sudah ada akan lebih diperhatikan atau dioptimalkan" adalah dua hal yang berbeda.

Lalu, siapa sebenarnya yang membayar pajak sewa?

Ini bagian yang sering membuat pemilik dan penyewa sama-sama bingung.

Secara prinsip, pajak tersebut berkaitan dengan penghasilan yang diterima pemilik atau pihak yang menyewakan properti, bukan pajak tambahan yang otomatis dibebankan kepada penyewa.

Untuk persewaan tanah atau bangunan, tarif PPh Final yang berlaku adalah 10% dari nilai bruto sewa. Mekanisme pemotongannya dapat berbeda tergantung siapa penyewanya. Jika penyewa merupakan pihak yang ditunjuk sebagai pemotong pajak, penyewa dapat melakukan pemotongan. Jika penyewanya adalah orang pribadi yang bukan pemotong yang ditunjuk, pajak atas penghasilan sewa dapat disetor sendiri oleh pihak yang menyewakan.

Jadi, kalau Anda menyewa rumah dari pemilik secara pribadi, bukan berarti Anda otomatis harus menambahkan 10% ke harga sewa hanya karena ada pajak atas penghasilan sewa tersebut.

Namun, ada satu hal yang tetap perlu diperhatikan:

siapa yang secara ekonomi akhirnya menanggung biaya tersebut bisa dipengaruhi oleh kesepakatan harga antara pemilik dan penyewa.

Di sinilah hubungan antara pajak dan harga sewa menjadi lebih menarik.

Kalau pajaknya ditanggung pemilik, kenapa harga sewa bisa ikut naik?

Bayangkan seorang pemilik menyewakan rumahnya dengan harga Rp30 juta per tahun.

Kemudian ia memperhitungkan seluruh biaya yang harus dikeluarkan untuk mempertahankan properti tersebut: pajak, perawatan, perbaikan, keamanan, dan biaya lainnya.

Kalau biaya yang harus ditanggung pemilik meningkat, ada beberapa kemungkinan.

Pemilik bisa memilih untuk tetap mempertahankan harga sewa dan menerima keuntungan yang lebih kecil.

Pemilik juga bisa mencari cara untuk mengurangi biaya lain.

Atau, ketika kontrak berikutnya berakhir, pemilik bisa mempertimbangkan menaikkan harga sewa.

Namun, menaikkan harga bukan sesuatu yang otomatis terjadi hanya karena ada pajak.

Pemilik tetap harus melihat kondisi pasar.

Kalau harga sewa di sekitar kawasan tersebut Rp30 juta dan tiba-tiba sebuah rumah ditawarkan Rp40 juta tanpa ada peningkatan fasilitas atau keunggulan lokasi, calon penyewa tentu bisa memilih rumah lain.

Artinya, harga sewa tidak hanya ditentukan oleh pajak.

Ia dipengaruhi oleh permintaan, lokasi, kondisi rumah, fasilitas, biaya perawatan, persaingan dengan properti lain, dan kemampuan pasar untuk membayar.

Tidak semua rumah kontrakan akan terdampak dengan cara yang sama

Ini juga penting untuk dipahami.

Rumah kontrakan bukan satu pasar yang seragam.

Rumah di kawasan pusat kota tentu memiliki karakter berbeda dengan rumah di pinggiran kota.

Rumah yang dekat kawasan industri memiliki penyewa yang berbeda dengan rumah dekat kampus.

Begitu pula rumah dengan fasilitas lengkap dan lokasi strategis akan memiliki pertimbangan harga yang berbeda dengan rumah sederhana di lingkungan perumahan.

Karena itu, bahkan jika suatu saat ada perubahan kebijakan yang memengaruhi biaya pemilik properti, dampaknya terhadap harga sewa tidak akan selalu sama di setiap tempat.

Bisa saja pemilik menaikkan harga.

Bisa juga harga tetap karena persaingan pasar tidak memungkinkan kenaikan.

Atau pemilik memilih menanggung sebagian biaya tersebut agar rumahnya tetap menarik bagi calon penyewa.

Jadi, jangan langsung menganggap semua kontrakan akan naik harga pada 2027.

Sampai saat ini, belum ada dasar untuk membuat kesimpulan tersebut.

Bagaimana dengan penyewa? Haruskah mulai khawatir?

Menurut kami, tidak perlu panik.

Kalau Anda sedang menyewa rumah dan masa kontraknya masih berjalan, perubahan harga biasanya tidak serta-merta terjadi di tengah masa sewa hanya karena muncul pemberitaan baru.

Yang lebih penting justru adalah memperhatikan isi perjanjian sewa Anda.

Berapa lama masa sewanya?

Apakah harga sudah disepakati untuk satu tahun penuh?

Bagaimana ketentuan perpanjangan?

Apakah ada klausul mengenai perubahan biaya atau pajak?

Hal-hal seperti ini jauh lebih penting untuk diketahui daripada sekadar mengikuti judul berita.

Jika masa sewa Anda akan segera berakhir, barulah Anda bisa mulai mempertimbangkan kemungkinan perubahan harga ketika melakukan negosiasi perpanjangan.

Kalau Anda berencana menyewa pada 2027, apa yang sebaiknya dilakukan?

Tidak perlu buru-buru mengontrak rumah hanya karena takut harga akan naik.

Lebih baik mulai dari hal yang memang bisa Anda kendalikan.

Pertama, tentukan batas budget Anda.

Jangan hanya menghitung harga sewa. Masukkan juga listrik, air, internet, transportasi, biaya lingkungan, parkir, dan kebutuhan lain yang mungkin muncul.

Kedua, bandingkan beberapa properti di kawasan yang sama.

Dengan begitu Anda tahu apakah harga yang ditawarkan memang masuk akal atau hanya terlihat murah karena ada biaya tambahan di belakangnya.

Ketiga, pahami kontrak sebelum membayar.

Terutama mengenai masa sewa, deposit, perpanjangan, kerusakan, dan ketentuan apabila terjadi perubahan biaya.

Keempat, jangan mengambil keputusan hanya karena takut harga naik.

Kalau sebuah rumah sebenarnya tidak sesuai kebutuhan, menyewanya hanya karena takut kehilangan kesempatan justru bisa membuat Anda mengeluarkan uang untuk tempat tinggal yang tidak nyaman selama satu tahun penuh.

Bagaimana dengan pemilik rumah kontrakan?

Bagi pemilik, isu ini juga bisa menjadi pengingat untuk mulai lebih rapi mengelola properti.

Simpan dokumen kepemilikan.

Catat pemasukan sewa.

Hitung biaya perawatan.

Pahami kewajiban perpajakan yang memang berlaku.

Dan yang tidak kalah penting, buat perjanjian sewa yang jelas dengan penyewa.

Pengelolaan properti yang baik bukan hanya soal mendapatkan harga sewa setinggi mungkin.

Yang dicari sebenarnya adalah keseimbangan antara harga yang masuk akal, penyewa yang tepat, kondisi properti yang terjaga, dan keuntungan yang sehat dalam jangka panjang.

Jadi, apakah harga kontrakan akan naik pada 2027?

Jawabannya untuk saat ini:

belum tentu.

Yang kita tahu, pemerintah memang sedang membahas arah kebijakan perpajakan 2027 dan memperluas basis perpajakan. Namun, DJP sudah memberikan klarifikasi bahwa belum ada rencana pajak baru yang secara khusus menyasar pemilik rumah kontrakan. Sementara itu, penghasilan dari sewa tanah dan/atau bangunan memang sudah memiliki ketentuan PPh Final tersendiri.

Jadi daripada langsung menyimpulkan bahwa harga kontrakan pasti naik, lebih baik melihat persoalannya secara utuh.

Harga sewa pada akhirnya tetap kembali pada banyak hal: kondisi pasar, lokasi, permintaan, kualitas properti, biaya pemilik, dan kesepakatan antara pemilik dengan penyewa.

Pajak bisa menjadi salah satu faktor. Tapi bukan satu-satunya faktor yang menentukan harga sebuah rumah.

Dan bagi Anda yang sedang mencari tempat tinggal, mungkin ini justru waktu yang tepat untuk mulai lebih teliti.

Bukan karena harus takut harga naik.

Tetapi karena semakin Anda memahami apa yang sebenarnya Anda bayar, semakin mudah menemukan tempat tinggal yang memang sesuai dengan kebutuhan dan kemampuan Anda.

Sedang Mencari Rumah untuk Disewa?

Memahami harga pasar adalah langkah pertama. Menemukan rumah yang benar-benar sesuai kebutuhan adalah langkah berikutnya.

Mirailand membantu Anda mencari pilihan properti berdasarkan lokasi, kebutuhan, dan budget, bukan sekadar menunjukkan rumah yang tersedia.

Kalau Anda sedang mencari rumah kontrakan di Semarang dan sekitarnya, ceritakan kebutuhan Anda kepada Mirailand.

Kami bantu Anda menemukan pilihan yang lebih tepat, sehingga Anda tidak perlu menghabiskan waktu mencari satu per satu.

Mirailand — membantu Anda menemukan tempat yang tepat untuk pulang.