Kalau Punya Rumah yang Disewakan, Pajaknya Siapa yang Bayar?

Jawabannya tidak sesederhana siapa yang transfer uang ke negara.

Ada perbedaan antara pihak yang memiliki penghasilan dari sewa, pihak yang melakukan pembayaran, dan pihak yang secara administratif melakukan pemotongan atau penyetoran pajak.

Karena itu, sebelum menentukan siapa yang harus membayar, kita perlu memahami dulu apa sebenarnya yang dikenakan pajak.

Pajaknya bukan karena Anda punya rumah

Hal pertama yang perlu diluruskan:

Memiliki rumah tidak otomatis berarti Anda harus membayar pajak khusus hanya karena rumah tersebut ada.

Yang menjadi perhatian dalam konteks ini adalah penghasilan yang diperoleh dari menyewakan tanah dan/atau bangunan.

Jadi kalau Anda memiliki rumah tetapi menggunakannya sendiri sebagai tempat tinggal, situasinya berbeda dengan ketika rumah tersebut disewakan dan menghasilkan pendapatan.

Ketika rumah disewakan, pemilik mendapatkan penghasilan dari persewaan tersebut. Penghasilan inilah yang memiliki ketentuan pajaknya sendiri.

Untuk persewaan tanah dan/atau bangunan, PPh Final yang berlaku adalah 10% dari jumlah bruto nilai persewaan. (pajak.go.id)

Jadi, pajak tersebut sebenarnya pajak siapa?

Secara sederhana, pajak tersebut berkaitan dengan penghasilan dari pihak yang menyewakan properti.

Misalnya Anda memiliki sebuah rumah dan menyewakannya dengan harga Rp30 juta untuk satu tahun.

Anda menerima penghasilan dari rumah tersebut.

Maka penghasilan sewa tersebut memiliki kewajiban perpajakan sesuai ketentuan yang berlaku.

Ini berbeda dengan mengatakan bahwa penyewa dikenakan pajak 10% atas rumah yang ia tinggali.

Penyewa membayar harga sewa sesuai kesepakatan. Pajak atas penghasilan dari persewaan merupakan kewajiban yang terkait dengan penghasilan pihak yang menyewakan.

Namun, di sinilah persoalannya mulai sedikit lebih teknis.

Karena siapa yang membayar pajak dan siapa yang melakukan pemotongan atau penyetoran pajak tidak selalu merupakan pihak yang sama.

Lalu kenapa kadang penyewa yang memotong pajak?

Karena mekanismenya bisa berbeda tergantung siapa penyewanya.

Jika penyewa merupakan badan atau pihak tertentu yang ditunjuk sebagai pemotong pajak, pihak penyewa dapat melakukan pemotongan PPh Final atas pembayaran sewa kepada pemilik.

Misalnya sebuah perusahaan menyewa rumah atau bangunan untuk kebutuhan operasionalnya.

Perusahaan tersebut dapat memiliki kewajiban untuk memotong pajak dari pembayaran sewa kepada pemilik, kemudian menyetorkannya sesuai ketentuan.

Dalam kondisi seperti ini, pemilik tidak menerima seluruh nominal sewa secara langsung karena sebagian telah dipotong untuk pajak.

Tetapi penting untuk memahami:

dipotong oleh penyewa bukan berarti pajaknya menjadi kewajiban penyewa atas penghasilan miliknya sendiri.

Penyewa hanya menjalankan mekanisme pemotongan pajak sesuai ketentuan.

Sementara jika penyewanya adalah orang pribadi yang bukan pemotong pajak yang ditunjuk, pihak yang menyewakan dapat melakukan penyetoran sendiri atas PPh Final tersebut. (pajak.go.id)

Karena itu, kalau Anda pernah mendengar:

"Pajaknya dipotong oleh penyewa."

atau

"Pajaknya dibayar oleh pemilik."

Keduanya bisa terdengar berbeda, padahal sebenarnya sedang membicarakan mekanisme pembayaran atau pemotongan pajak, bukan selalu tentang siapa yang memiliki kewajiban atas penghasilan tersebut.

Apakah pajak otomatis membuat harga sewa naik?

Belum tentu.

Ini juga menjadi salah satu kesalahpahaman yang cukup sering terjadi.

Misalnya pemilik menyewakan rumah seharga Rp30 juta per tahun. Ketika menghitung keuntungan dari rumah tersebut, pemilik tentu perlu memperhitungkan pajak dan biaya lainnya.

Pemilik kemudian memiliki beberapa pilihan.

Ia bisa tetap mempertahankan harga Rp30 juta dan menerima keuntungan bersih yang lebih kecil.

Ia bisa menaikkan harga sewanya ketika kontrak berikutnya diperpanjang.

Atau ia bisa mempertahankan harga karena harga tersebut sudah sesuai dengan kondisi pasar dan ia tidak ingin kehilangan penyewa.

Jadi, pajak tidak otomatis berarti harga sewa harus naik.

Harga sewa tetap dipengaruhi oleh banyak faktor lain seperti lokasi, kondisi rumah, fasilitas, permintaan pasar, biaya perawatan, dan harga properti sejenis di sekitar kawasan tersebut.

Inilah alasan mengapa pemilik rumah perlu membedakan antara kewajiban pajak dan harga sewa.

Keduanya berhubungan, tetapi bukan hal yang sama.

Lalu, apa yang sebenarnya dibayar oleh penyewa?

Dari sisi penyewa, hal utama yang dibayarkan adalah harga sewa sesuai perjanjian.

Misalnya dalam perjanjian tertulis bahwa harga sewa adalah Rp30 juta per tahun, maka itulah kewajiban pembayaran yang disepakati, selama tidak ada ketentuan lain dalam kontrak.

Tetapi penyewa tetap perlu memperhatikan apakah ada biaya lain di luar harga sewa.

Misalnya:

• listrik
• air
• internet
• iuran lingkungan
• parkir
• service charge, jika apartemen
• deposit
• biaya perawatan tertentu

Jangan sampai Anda melihat harga sewa Rp30 juta dan menganggap itulah seluruh biaya yang harus dikeluarkan selama setahun.

Karena itu, sebelum menyewa, selalu tanyakan:

"Harga ini sudah termasuk apa saja?"

Pertanyaan sederhana ini bisa menghindarkan Anda dari banyak kejutan setelah pindah.

Perjanjian sewa ternyata sangat penting

Kalau ada satu hal yang sebaiknya tidak dianggap sepele dalam menyewa rumah, jawabannya adalah perjanjian.

Jangan hanya membicarakan harga dan tanggal masuk.

Pastikan kedua pihak memahami:

• berapa nilai sewanya
• kapan pembayaran dilakukan
• berapa lama masa sewa
• apakah ada deposit
• siapa yang membayar utilitas
• siapa yang bertanggung jawab atas kerusakan
• bagaimana aturan perpanjangan
• bagaimana jika salah satu pihak ingin mengakhiri sewa lebih awal
• bagaimana perlakuan terhadap pajak atau biaya lain jika relevan

Kenapa ini penting?

Karena banyak masalah dalam hubungan pemilik dan penyewa sebenarnya bukan terjadi karena salah satu pihak berniat buruk.

Masalah sering muncul karena kedua pihak memiliki pemahaman yang berbeda tentang apa yang sudah disepakati.

Misalnya pemilik merasa biaya tertentu sudah termasuk dalam harga sewa.

Penyewa mengira biaya tersebut menjadi tanggung jawab pemilik.

Kalau tidak pernah ditulis dengan jelas, hal sederhana seperti ini bisa menjadi masalah di kemudian hari.

Kalau saya pemilik rumah, apa yang sebaiknya dilakukan?

Kalau Anda memiliki rumah yang ingin disewakan, jangan hanya menghitung:

harga sewa - cicilan = keuntungan.

Ada beberapa hal yang perlu diperhitungkan.

Pajak adalah salah satunya.

Selain itu, ada biaya perawatan, perbaikan, masa rumah tidak tersewa, biaya pemasaran, hingga kemungkinan renovasi sebelum penyewa berikutnya masuk.

Dengan menghitung semuanya sejak awal, Anda bisa menentukan harga sewa yang lebih realistis.

Dan yang tidak kalah penting, pastikan Anda memahami kewajiban perpajakan atas penghasilan sewa tersebut.

Kalau masih bingung dengan mekanismenya, jangan menebak-nebak. Untuk urusan pajak yang spesifik pada kondisi Anda, sebaiknya konfirmasi langsung kepada pihak pajak atau konsultan pajak.

Kalau saya penyewa, apa yang harus diperhatikan?

Tidak perlu langsung takut ketika mendengar kata "pajak".

Yang paling penting adalah memastikan apa yang sebenarnya menjadi kewajiban Anda berdasarkan perjanjian sewa.

Sebelum membayar, tanyakan secara jelas:

"Harga sewa ini sudah termasuk pajak atau belum?"

Kemudian tanyakan juga:

"Ada biaya lain yang perlu saya bayarkan selama masa sewa?"

Dua pertanyaan sederhana ini jauh lebih baik daripada mengasumsikan sendiri.

Karena setiap transaksi bisa memiliki kondisi yang berbeda, terutama ketika pihak yang menyewa adalah perusahaan, badan usaha, atau pihak yang memiliki kewajiban pemotongan pajak tertentu.

Jadi, siapa yang bayar pajak rumah sewaan?

Kalau disederhanakan:

Pemilik mendapatkan penghasilan dari menyewakan properti, dan penghasilan tersebut memiliki kewajiban PPh Final sesuai ketentuan.

Penyewa membayar harga sewa sesuai kesepakatan.

Dalam kondisi tertentu, penyewa dapat menjadi pihak yang melakukan pemotongan pajak dari pembayaran sewa kepada pemilik.

Jadi, jangan menyamakan "siapa yang membayar atau memotong pajak" dengan "siapa yang memiliki penghasilan yang dikenai pajak."

Dan jangan pula langsung menganggap bahwa setiap pajak atas sewa otomatis menjadi tambahan 10% yang harus dibayar penyewa di luar harga sewa.

Kuncinya ada pada jenis transaksi, siapa pihak yang menyewa, mekanisme pemotongan, dan apa yang tertulis dalam perjanjian.

Properti yang sehat dimulai dari kesepakatan yang jelas

Menyewakan rumah sebenarnya bukan hanya soal menemukan penyewa dan menerima uang setiap tahun.

Begitu juga bagi penyewa, menyewa rumah bukan sekadar menemukan unit dengan harga murah.

Keduanya adalah sebuah kesepakatan yang sebaiknya dipahami oleh kedua pihak sejak awal.

Pemilik perlu memahami kewajiban atas penghasilannya.

Penyewa perlu memahami apa yang menjadi tanggung jawabnya.

Dan keduanya perlu menuangkan kesepakatan tersebut dalam perjanjian yang jelas.

Karena pada akhirnya, hubungan sewa yang baik bukan hanya tentang berapa harga sewanya.

Tetapi tentang apakah pemilik dan penyewa sama-sama memahami apa yang mereka sepakati.

Sedang Menyewakan atau Mencari Properti?

Urusan properti sering kali terlihat sederhana dari luar. Namun ketika masuk ke harga, legalitas, pajak, hingga perjanjian, ada banyak hal yang perlu diperhatikan.

Mirailand hadir untuk membantu Anda memahami pilihan properti dengan lebih jelas, baik ketika Anda sedang mencari rumah untuk disewa maupun memiliki properti yang ingin dipasarkan.

Jika Anda sedang mencari properti sewa di Semarang dan sekitarnya, hubungi Mirailand dan ceritakan kebutuhan Anda.

Kami bantu Anda menemukan pilihan yang sesuai dengan lokasi, kebutuhan, dan budget Anda.

Mirailand — membantu Anda menemukan tempat yang tepat untuk pulang.