Kenapa Rumah Rp500 Juta Belum Tentu Lebih Murah daripada Rumah Rp700 Juta?

Harga yang tercantum di brosur hanyalah satu bagian dari biaya memiliki rumah.

Setelah akad, masih ada renovasi, biaya transportasi, listrik, perawatan, sampai waktu yang Anda habiskan setiap hari untuk pergi dan pulang kerja.

Di sinilah konsep Total Cost of Ownership (TCO) menjadi penting.

Sederhananya, TCO adalah cara melihat berapa sebenarnya biaya yang Anda keluarkan untuk memiliki dan menjalani kehidupan di sebuah rumah selama beberapa tahun, bukan hanya berapa harga yang Anda bayarkan saat membelinya.

Dan dari sini, rumah Rp500 juta bisa saja ternyata lebih mahal daripada yang terlihat.

Rumah Rp500 juta: hemat di awal, belum tentu di belakang

Bayangkan ada dua rumah.

Rumah A — Rp500 juta

Lokasinya sedikit lebih jauh dari pusat aktivitas.

Rumahnya memang lebih murah, tetapi kondisinya membutuhkan beberapa renovasi sebelum nyaman ditempati.

Anda mungkin perlu memperbaiki kamar mandi, mengecat ulang, menambah kanopi, memperbaiki dapur, atau menyesuaikan beberapa bagian rumah dengan kebutuhan keluarga.

Belum lagi perjalanan ke kantor yang cukup jauh.

Sekilas:

Harga rumah: Rp500 juta.

Tetapi setelah dibeli:

Renovasi: Rp50 juta
Transportasi tambahan: Rp1,5 juta/bulan

Kalau biaya transportasi tambahan tersebut berlangsung selama lima tahun:

Rp1,5 juta × 60 bulan = Rp90 juta

Artinya, hanya dari dua komponen tersebut, sudah ada tambahan sekitar:

Rp140 juta.

Harga rumah yang awalnya Rp500 juta kini secara sederhana sudah menjadi sekitar Rp640 juta, bahkan sebelum menghitung biaya perawatan dan biaya kepemilikan lainnya.

Tentu angka ini hanya ilustrasi. Biaya renovasi dan transportasi setiap orang akan berbeda.

Tapi cara berpikirnya yang penting:

jangan berhenti menghitung di harga beli.

Sekarang lihat rumah Rp700 juta

Rumah kedua harganya lebih mahal.

Rp700 juta.

Sekilas tentu terasa lebih berat.

Tetapi rumah ini mungkin berada di kawasan yang sudah berkembang, akses jalannya lebih baik, lebih dekat dengan tol, sekolah, pusat belanja, dan tempat kerja.

Kondisinya juga sudah cukup siap ditempati sehingga Anda tidak perlu melakukan renovasi besar.

Misalnya Anda hanya perlu mengeluarkan biaya kecil untuk menyesuaikan rumah dengan kebutuhan.

Dan karena lokasinya lebih dekat dengan aktivitas sehari-hari, biaya transportasi Anda bisa lebih rendah.

Harga belinya memang lebih mahal.

Tetapi biaya yang keluar setelahnya mungkin lebih terkendali.

Di sinilah perbandingan mulai menjadi menarik.

Harga rumah bukan satu-satunya biaya yang perlu dihitung

Ketika membeli rumah, biasanya perhatian terbesar memang ada pada harga properti dan cicilan KPR.

Padahal, ada banyak biaya lain yang ikut membentuk total biaya kepemilikan.

Misalnya:

• uang muka
• biaya KPR
• biaya notaris dan administrasi
• renovasi
• furniture
• listrik dan air
• perawatan rumah
• biaya transportasi
• biaya perjalanan menuju sekolah atau kantor
• biaya lingkungan
• dan berbagai kebutuhan lain selama rumah tersebut dihuni.

Tidak semuanya harus dihitung sampai sangat detail.

Tetapi setidaknya Anda perlu menyadari bahwa:

harga rumah ≠ total biaya memiliki rumah.

Lokasi bisa menjadi biaya yang tidak terlihat

Ini salah satu hal yang paling sering diabaikan.

Misalnya rumah Rp500 juta berada 20 kilometer dari kantor.

Sementara rumah Rp700 juta hanya berjarak 8 kilometer.

Selisih harga rumah memang Rp200 juta.

Tetapi coba hitung perjalanan selama bertahun-tahun.

Kalau Anda menghabiskan tambahan Rp1 juta setiap bulan untuk transportasi karena lokasi rumah lebih jauh, dalam lima tahun jumlahnya menjadi:

Rp1 juta × 60 bulan = Rp60 juta.

Belum termasuk waktu.

Jika setiap hari Anda harus menghabiskan satu jam lebih lama di perjalanan, dalam satu bulan jumlah waktunya bisa sangat besar.

Waktu tersebut memang tidak muncul dalam tabel harga rumah.

Tetapi Anda tetap "membayarnya".

Karena itu, ketika membandingkan dua rumah, jangan hanya bertanya:

"Mana yang lebih murah?"

Coba tanyakan juga:

"Mana yang membuat biaya hidup saya lebih masuk akal?"

Rumah murah tetapi harus direnovasi

Rumah yang harganya lebih rendah juga sering terlihat menarik karena Anda merasa masih memiliki ruang untuk menyesuaikannya sendiri.

Dan itu tidak selalu buruk.

Bahkan bagi sebagian orang, membeli rumah dengan harga lebih rendah lalu melakukan renovasi secara bertahap bisa menjadi strategi yang bagus.

Masalahnya muncul ketika renovasi tidak diperhitungkan sejak awal.

Atap perlu diperbaiki.

Kamar mandi perlu direnovasi.

Dapur belum sesuai.

Listrik perlu ditambah.

Pagar perlu dibuat.

Kanopi perlu dipasang.

Tiba-tiba rumah Rp500 juta membutuhkan tambahan puluhan hingga ratusan juta agar benar-benar sesuai dengan kebutuhan.

Karena itu, sebelum membeli rumah yang membutuhkan renovasi, jangan hanya bertanya:

"Berapa harga rumahnya?"

Tanyakan:

"Berapa biaya supaya rumah ini menjadi rumah yang saya inginkan?"

Rumah yang lebih mahal bisa memberikan efisiensi

Sekarang kita lihat sisi lainnya.

Rumah dengan harga Rp700 juta mungkin berada di kawasan yang sudah berkembang.

Ada sekolah di sekitar kawasan.

Pusat kebutuhan sehari-hari mudah dijangkau.

Akses menuju jalan utama lebih baik.

Jarak menuju tol lebih dekat.

Lingkungannya sudah memiliki fasilitas yang lengkap.

Semua hal tersebut bukan sekadar nilai tambah untuk iklan.

Bagi penghuni, semuanya bisa berarti biaya dan waktu yang lebih efisien.

Anda mungkin tidak perlu keluar rumah terlalu jauh untuk membeli kebutuhan sehari-hari.

Anak tidak perlu menempuh perjalanan terlalu panjang ke sekolah.

Perjalanan menuju kantor bisa lebih singkat.

Dan ketika suatu hari ingin menjual kembali rumah tersebut, kawasan yang sudah berkembang juga bisa menjadi salah satu faktor yang dipertimbangkan pasar.

Tentu saja, bukan berarti rumah yang lebih mahal pasti lebih menguntungkan.

Lokasi yang mahal tetap harus masuk akal dengan kebutuhan dan kemampuan Anda.

Jangan membeli fasilitas yang tidak Anda butuhkan

Ada satu hal yang juga perlu diperhatikan.

Konsep TCO bukan berarti:

"Kalau rumah mahal punya fasilitas lebih lengkap, berarti rumah mahal pasti lebih baik."

Tidak.

Kalau Anda tidak membutuhkan fasilitas tertentu, membayar lebih untuk mendapatkannya juga belum tentu efisien.

Misalnya Anda membeli rumah lebih mahal hanya karena dekat dengan fasilitas yang sebenarnya tidak pernah Anda gunakan.

Atau membeli rumah dengan luas yang jauh lebih besar daripada kebutuhan keluarga.

Akhirnya, Anda membayar lebih untuk sesuatu yang tidak memberikan manfaat berarti dalam kehidupan sehari-hari.

Jadi yang dicari bukan rumah paling mahal.

Yang dicari adalah rumah dengan biaya keseluruhan yang paling masuk akal untuk kebutuhan Anda.

Coba hitung dengan cara yang berbeda

Daripada membandingkan:

Rumah A = Rp500 juta
Rumah B = Rp700 juta

Coba ubah menjadi:

Rumah A

Harga beli: Rp500 juta

• renovasi: Rp50 juta
• transportasi tambahan: Rp90 juta
• kebutuhan penyesuaian rumah: Rp20 juta

Total ilustrasi: Rp660 juta

Rumah B

Harga beli: Rp700 juta

• renovasi ringan: Rp15 juta
• transportasi tambahan: Rp30 juta
• kebutuhan penyesuaian rumah: Rp10 juta

Total ilustrasi: Rp755 juta

Sekarang selisihnya bukan lagi Rp200 juta.

Menjadi sekitar Rp95 juta berdasarkan ilustrasi tersebut.

Dan bisa saja hasilnya berbeda jika kondisi, kebutuhan, dan periode tinggal Anda berbeda.

Inilah gunanya menghitung TCO.

Bukan untuk membuktikan bahwa rumah mahal selalu lebih murah.

Tetapi untuk menunjukkan bahwa harga beli bukan satu-satunya angka yang perlu dipertimbangkan.

Bagaimana dengan KPR?

Perhitungan ini menjadi semakin penting jika rumah dibeli menggunakan KPR.

Karena selain harga rumah, Anda juga memiliki komitmen cicilan dalam jangka panjang.

Misalnya rumah yang lebih murah memang menghasilkan cicilan lebih rendah.

Tetapi jika Anda harus mengeluarkan biaya transportasi lebih besar setiap bulan dan langsung melakukan renovasi besar setelah serah terima, cash flow Anda tetap bisa terasa berat.

Sebaliknya, rumah yang cicilannya lebih tinggi mungkin memberikan biaya hidup yang lebih efisien.

Tentu saja, ini bukan berarti Anda harus mengambil KPR yang lebih besar.

Kemampuan cicilan tetap harus menjadi batas utama.

Rumah yang secara teori lebih efisien tetap tidak menjadi pilihan yang tepat kalau cicilannya membuat keuangan bulanan Anda terlalu tertekan.

Rumah bukan hanya tempat membeli, tetapi tempat menjalani hidup

Ketika membeli rumah, kita sering terlalu fokus pada satu hari:

hari ketika transaksi terjadi.

Padahal rumah akan digunakan selama bertahun-tahun.

Anda akan berangkat kerja dari sana.

Anak mungkin berangkat sekolah dari sana.

Anda akan berbelanja dari sana.

Anda akan menerima keluarga dari sana.

Dan setiap hari Anda akan merasakan dampak dari lokasi, akses, kondisi bangunan, dan lingkungan yang Anda pilih.

Karena itu, keputusan membeli rumah sebaiknya tidak hanya menjawab:

"Apakah saya mampu membeli rumah ini?"

Tetapi juga:

"Apakah saya mampu menjalani kehidupan di rumah ini?"

Pertanyaan kedua jauh lebih panjang jawabannya.

Jadi, rumah Rp500 juta atau Rp700 juta?

Tidak ada jawaban yang selalu benar.

Rumah Rp500 juta bisa menjadi pilihan yang sangat baik jika lokasinya sesuai, kondisinya bagus, biaya transportasinya masih masuk akal, dan tidak membutuhkan renovasi besar.

Begitu juga rumah Rp700 juta bisa menjadi pilihan yang lebih tepat jika selisih harganya memberikan manfaat nyata dalam kehidupan sehari-hari: akses lebih baik, lingkungan lebih berkembang, kondisi siap huni, dan kebutuhan keluarga lebih terpenuhi.

Yang perlu dihindari adalah membeli hanya karena melihat angka paling kecil.

Karena rumah murah bisa menjadi mahal setelah Anda tinggal di dalamnya.

Dan rumah yang lebih mahal bisa menjadi masuk akal ketika seluruh biaya dan manfaatnya dihitung dalam jangka panjang.

Sebelum membeli, coba hitung 6 hal ini

Sebelum memutuskan, bandingkan kedua rumah dari sisi:

1. Harga beli dan cicilan
Berapa yang benar-benar harus Anda keluarkan setiap bulan?

2. Biaya renovasi
Berapa uang yang perlu disiapkan agar rumah siap dihuni?

3. Biaya transportasi
Berapa biaya perjalanan Anda setiap bulan?

4. Waktu perjalanan
Berapa banyak waktu yang akan Anda habiskan di jalan?

5. Biaya hidup di sekitar rumah
Seberapa mudah mengakses sekolah, tempat kerja, pusat belanja, fasilitas kesehatan, dan kebutuhan sehari-hari?

6. Kondisi kawasan
Apakah infrastrukturnya sudah berkembang dan mendukung kebutuhan Anda?

Setelah itu, baru lihat kembali harga rumahnya.

Mungkin hasilnya tetap menunjukkan rumah Rp500 juta sebagai pilihan terbaik.

Mungkin justru rumah Rp700 juta.

Yang penting, Anda memilih berdasarkan perhitungan, bukan hanya berdasarkan angka yang terlihat paling murah.

Rumah yang tepat bukan selalu yang harganya paling rendah

Pada akhirnya, membeli rumah bukan seperti membeli barang yang selesai setelah transaksi.

Rumah adalah keputusan jangka panjang.

Karena itu, jangan hanya mencari harga yang paling murah.

Cari biaya hidup yang paling masuk akal.

Rumah Rp500 juta bisa menjadi keputusan yang sangat baik.

Rumah Rp700 juta juga bisa menjadi keputusan yang sangat baik.

Semuanya kembali pada kebutuhan, kemampuan finansial, dan kehidupan yang ingin Anda jalani di dalamnya.

Karena rumah yang benar-benar "murah" bukan selalu rumah dengan harga beli paling rendah.

Rumah yang lebih murah adalah rumah yang biaya keseluruhannya masih masuk akal untuk Anda jalani, bukan hanya untuk Anda beli.

Sedang Mencari Rumah di Semarang?

Memilih rumah bukan hanya soal mencari harga yang sesuai budget. Lokasi, akses, kondisi bangunan, lingkungan, dan kebutuhan sehari-hari juga perlu diperhitungkan.

Mirailand membantu Anda menemukan pilihan properti di Semarang dan sekitarnya berdasarkan budget, kebutuhan, dan rencana hidup Anda.

Kalau Anda masih bingung menentukan kawasan atau ingin membandingkan beberapa pilihan rumah, ceritakan kebutuhan Anda kepada Mirailand.

Kami bantu Anda melihat properti bukan hanya dari harga belinya, tetapi juga dari nilai dan kenyamanan yang Anda dapatkan untuk jangka panjang.

Mirailand — membantu Anda menemukan tempat yang tepat untuk pulang.