Rumah Bagus Tapi Susah Dijual Lagi, Kok Bisa?

Ini adalah situasi yang mungkin tidak pernah dibayangkan ketika pertama kali membeli rumah. 

Saat membeli, kita biasanya berpikir tentang rumah yang nyaman untuk ditempati: desainnya bagus, kamarnya banyak, dapurnya luas, atau halaman belakangnya menarik. 

Tapi rumah bukan hanya tempat tinggal. 

Bagi banyak orang, rumah juga merupakan aset yang suatu hari mungkin perlu dijual kembali. 

Dan di sinilah masalahnya: 

Rumah yang sangat nyaman untuk Anda belum tentu mudah dijual kepada orang lain. 

Bukan berarti rumah tersebut jelek. 

Bisa jadi justru terlalu spesifik untuk kebutuhan pemilik sebelumnya. 

Jadi, sebelum membeli rumah, ada baiknya kita tidak hanya bertanya: 

"Saya suka rumah ini atau tidak?"

Tetapi juga:
 

"Kalau suatu hari saya harus menjualnya, kira-kira siapa yang akan tertarik?"

Rumah bagus tidak selalu berarti rumah yang likuid

 
Dalam properti, ada perbedaan antara rumah yang bagus dan rumah yang mudah dipasarkan kembali.
 
Rumah bagus bisa berarti:
 

•  desainnya menarik 
•  renovasinya berkualitas 
•  interiornya mewah 
•  materialnya premium 
•  ruangannya luas 
•  punya banyak fitur tambahan 

Tetapi ketika dijual kembali, calon pembeli akan melihat hal yang berbeda.
 
Mereka mungkin lebih mempertimbangkan:
 
Lokasinya di mana?

Aksesnya bagaimana?

Harganya masih masuk akal?

Ukuran tanahnya sesuai kebutuhan?

Lingkungannya seperti apa?

Apakah mudah mendapatkan pembiayaan?
 
Jadi, Anda bisa saja memiliki rumah yang sangat bagus secara fisik, tetapi pasarnya relatif kecil.
 

Salah satu penyebabnya: terlalu banyak renovasi sesuai selera pribadi

 
Bayangkan seseorang membeli rumah standar.
 
Kemudian rumah tersebut direnovasi besar-besaran.
 
Dinding dibuat dengan warna yang sangat spesifik.
 
Dapur dibuat dengan desain custom.
 
Satu ruangan diubah menjadi studio musik.
 
Taman dibuat dengan konsep tertentu.
 
Kamar mandi menggunakan material premium.
 
Total renovasi mencapai ratusan juta rupiah.
 
Pemiliknya puas.
 
Tetapi ketika rumah tersebut dijual, harga renovasi tadi belum tentu dihargai dengan nominal yang sama oleh calon pembeli.
 
Kenapa?
 
Karena selera orang berbeda.
 
Calon pembeli mungkin justru berpikir:
 

"Saya harus bongkar lagi ini."

Artinya, uang yang Anda keluarkan untuk membuat rumah sesuai selera belum tentu sepenuhnya kembali ketika rumah dijual.
 
Ini bukan berarti renovasi tidak penting.
 
Tetapi kalau Anda memiliki kemungkinan menjual rumah dalam beberapa tahun ke depan, pikirkan juga apakah renovasi tersebut menambah fungsi dan daya tarik secara umum, atau hanya memenuhi selera pribadi.
 

Lokasi tetap menjadi salah satu faktor terbesar

 
Anda bisa mengganti keramik.
 
Anda bisa mengecat ulang dinding.
 
Anda bisa merenovasi dapur.
 
Tetapi ada satu hal yang tidak bisa Anda pindahkan:
 
lokasi.

Inilah sebabnya lokasi sering menjadi pertimbangan penting ketika menilai potensi sebuah properti untuk dijual kembali.

Rumah yang berada di kawasan dengan akses yang baik, fasilitas yang berkembang, dan kebutuhan hunian yang kuat biasanya memiliki pasar yang lebih luas dibanding rumah yang lokasinya sulit dijangkau.

Bukan berarti rumah di lokasi yang jauh pasti sulit dijual.

Tetapi Anda perlu memahami:

siapa target pembelinya?
 
Kalau rumah berada jauh dari pusat aktivitas, akses transportasi terbatas, dan fasilitas di sekitar masih minim, calon pembelinya mungkin lebih sedikit.
 

Akses jalan ternyata bisa menentukan

 
Ada rumah yang sebenarnya bagus.
 
Lokasinya juga menarik.
 
Tetapi akses menuju rumah cukup sulit.
 
Misalnya jalan terlalu sempit untuk dua mobil berpapasan.
 
Atau kendaraan besar sulit masuk.
 
Atau akses menuju rumah hanya melalui jalan tertentu yang kurang nyaman.
 
Bagi pemilik sekarang mungkin tidak masalah karena sudah terbiasa.
 
Tetapi calon pembeli baru bisa memiliki pertimbangan berbeda.
 
Apalagi jika mereka memiliki mobil, anak kecil, atau orang tua yang tinggal bersama.
 
Karena itu, ketika membeli rumah, jangan hanya melihat rumahnya.
 
Coba keluar dari pagar.
 
Lihat jalan menuju rumah.
 
Dan bayangkan orang yang belum pernah tinggal di sana harus melewatinya setiap hari.
 

Rumah terlalu besar juga belum tentu lebih mudah dijual

 
Ada anggapan:
 
"Semakin besar rumah, semakin bagus."

Tidak selalu.

Rumah yang sangat besar memang memiliki keunggulan bagi keluarga tertentu.

Tetapi semakin besar rumah, biasanya semakin tinggi pula harga jual yang harus dibayar calon pembeli.

Dan ketika harga masuk ke segmen tertentu, jumlah orang yang mampu membeli juga semakin terbatas.

Misalnya Anda membeli rumah dengan tanah 500 m² karena merasa:

"Sekalian yang besar."

Beberapa tahun kemudian Anda ingin menjualnya.

Masalahnya, calon pembeli yang mencari rumah di harga tersebut mungkin jauh lebih sedikit dibanding pasar rumah dengan harga yang lebih terjangkau.

Jadi bukan berarti rumah besar buruk.

Tetapi:

semakin tinggi harga, semakin spesifik pula pasar yang Anda tuju.
 

Jangan membayar terlalu mahal hanya karena interiornya

 
Ini juga perlu diperhatikan saat membeli rumah second.
 
Anda masuk ke sebuah rumah dan langsung terkesan.
 
Kitchen set bagus.
 
Lampu cantik.
 
Lantai menggunakan material premium.
 
Kamar mandi seperti hotel.
 
Furniturenya juga terlihat mahal.
 
Kemudian Anda berpikir:
 
"Wah, tinggal masuk."

Memang bisa menjadi keuntungan.

Tetapi jangan lupa memisahkan antara nilai bangunan dan selera interior pemilik sebelumnya.

Interior yang mahal tidak otomatis membuat nilai jual rumah naik dengan jumlah yang sama.

Karena calon pembeli mungkin menghargai rumah tersebut terutama berdasarkan:

tanah + lokasi + bangunan + kondisi + akses + lingkungan.
 
Bukan berdasarkan berapa mahal pemilik sebelumnya membeli sofa atau kitchen set.
 

Harga beli yang terlalu tinggi bisa menjadi masalah di kemudian hari

 
Ini salah satu hal yang paling penting.
 
Misalnya Anda membeli rumah karena sangat suka.
 
Anda rela membayar lebih mahal dibanding properti lain di kawasan yang sama.
 
Saat itu mungkin terasa tidak masalah.
 
Tetapi ketika ingin menjual kembali, calon pembeli akan melakukan perbandingan.
 
Mereka akan melihat:
 
"Dengan uang sebesar ini, saya bisa mendapatkan rumah apa di kawasan lain?"

Kalau harga rumah Anda terlalu jauh di atas properti sejenis tanpa alasan yang kuat, proses penjualannya bisa menjadi lebih panjang.

Karena itu, sebelum membeli, jangan hanya mencari tahu:

"Berapa harga rumah ini?"

Cari tahu juga:

"Berapa harga rumah sejenis di sekitar sini?"
 

Lingkungan bisa berubah, dan itu memengaruhi nilai properti

 
Rumah tidak berdiri sendirian.
 
Nilainya juga dipengaruhi oleh apa yang terjadi di sekitarnya.
 
Kawasan yang sebelumnya sepi bisa berkembang.
 
Akses baru bisa dibangun.
 
Pusat komersial bisa muncul.
 
Sekolah atau fasilitas kesehatan bisa bertambah.
 
Sebaliknya, kondisi lingkungan juga bisa mengalami perubahan yang kurang menguntungkan.
 
Karena itu, ketika membeli rumah untuk jangka panjang, jangan hanya melihat kondisi hari ini.
 
Coba lihat:
 
"Kawasan ini sedang berkembang ke arah mana?"
 
Anda tidak perlu mencoba meramal masa depan.
 
Tetapi setidaknya pahami perkembangan kawasan yang sudah terlihat dan rencana tata ruang atau infrastruktur yang relevan.
 

Rumah yang mudah dijual biasanya punya pasar yang jelas

 
Coba bayangkan dua rumah.
 
Rumah A

Desain sangat unik, interior sangat personal, harga tinggi, akses agak sulit.

Rumah B

Desain lebih umum, lokasi strategis, akses mudah, harga sesuai pasar, dan bisa langsung ditempati.

Rumah mana yang kemungkinan memiliki calon pembeli lebih banyak?

Belum tentu selalu Rumah B.

Tetapi Rumah B memiliki keunggulan karena lebih mudah dipahami oleh lebih banyak orang.

Inilah yang sering disebut sebagai marketability.
 
Semakin banyak tipe pembeli yang bisa membayangkan diri mereka tinggal di rumah tersebut, semakin luas potensi pasarnya.
 

Bukan berarti rumah harus dibuat "biasa"

 
Ini juga penting.
 
Membeli rumah yang mudah dijual kembali bukan berarti Anda harus membeli rumah yang membosankan.
 
Anda tetap boleh memilih rumah yang sesuai dengan selera.
 
Tetap boleh merenovasi.
 
Tetap boleh membuat rumah terasa personal.
 
Yang perlu diperhatikan adalah proporsinya.
 
Kalau Anda berencana tinggal di rumah tersebut selama puluhan tahun, kenyamanan Anda tentu sangat penting.
 
Tetapi kalau Anda memperkirakan akan menjualnya dalam 3–5 tahun, pertimbangan mengenai daya tarik pasar menjadi semakin relevan.
 

Coba gunakan pertanyaan ini sebelum membeli

 
Sebelum memutuskan membeli rumah, jangan hanya melakukan checklist:
 
☑️ Suka desainnya
 ☑️ Harga cocok
 ☑️ Kamar cukup
 ☑️ Ada carport
 ☑️ Lokasi sesuai
 
Tambahkan beberapa pertanyaan:
 
1. Siapa yang kemungkinan membeli rumah ini dari saya nanti?

2. Apakah harga rumah ini masih masuk akal dibanding properti sejenis?

3. Bagaimana akses menuju rumah?

4. Apakah kawasan ini memiliki kebutuhan hunian yang kuat?

5. Apakah ukuran rumah sesuai dengan pasar di kawasan tersebut?

6. Apakah renovasi yang saya lakukan nantinya meningkatkan fungsi atau hanya mengikuti selera pribadi?

7. Kalau saya tidak menjualnya sekarang, apakah saya tetap nyaman memilikinya dalam jangka panjang?

Pertanyaan-pertanyaan ini membantu Anda melihat rumah dari dua sisi:

sebagai tempat tinggal dan sebagai aset.
 

Jangan membeli rumah hanya karena "saya suka"

 
Tentu saja rasa suka tetap penting.
 
Anda akan tinggal di sana.
 
Anda harus merasa nyaman.
 
Tetapi untuk pembelian properti, keputusan yang terlalu emosional bisa membuat kita melewatkan hal-hal yang lebih fundamental.
 
Rumah dengan dapur impian mungkin sangat menarik.
 
Tetapi kalau aksesnya sulit, harganya terlalu tinggi dibanding pasar, atau lokasinya kurang diminati, Anda perlu mempertimbangkannya lebih matang.
 
Begitu juga sebaliknya.
 
Rumah yang terlihat sederhana mungkin justru memiliki lokasi, akses, ukuran, dan harga yang membuatnya lebih mudah diterima pasar.
 
Cantik itu subjektif.
 
Tetapi kebutuhan akan lokasi yang baik, akses yang nyaman, dan harga yang masuk akal biasanya jauh lebih universal.
 

Jadi, bagaimana memilih rumah yang tidak hanya nyaman tetapi juga punya potensi dijual kembali?

 
Mulai dari hal yang tidak bisa Anda ubah.
 
Lokasi.

Kemudian lihat:

akses.

lingkungan.

ukuran dan layout.

kondisi bangunan.

harga dibanding properti sejenis.

Setelah itu barulah pikirkan interior dan renovasi.

Karena kalau suatu hari Anda perlu menjual rumah, calon pembeli tidak membeli kenangan Anda di rumah tersebut.

Mereka membeli properti yang mereka lihat di depan mata.
 
Dan mereka akan menilainya berdasarkan kebutuhan serta kemampuan mereka sendiri.
 

Rumah untuk ditinggali, aset untuk dipertimbangkan

 
Membeli rumah tidak harus selalu dilakukan dengan pikiran:
 
"Nanti pasti untung."

Tidak ada yang bisa menjamin harga properti akan selalu naik dengan cara yang sama di setiap lokasi.

Tetapi Anda bisa membuat keputusan yang lebih masuk akal dengan memahami faktor-faktor yang memengaruhi daya tarik sebuah properti.

Karena rumah yang baik bukan hanya rumah yang membuat Anda berkata:

"Saya suka."

Tetapi juga rumah yang membuat Anda berpikir:

"Kalau suatu hari kebutuhan saya berubah, properti ini masih punya alasan untuk dicari orang lain."

Itulah perbedaan antara membeli rumah hanya untuk hari ini dan mempertimbangkan rumah sebagai aset untuk jangka panjang.
 

Sedang Mencari Rumah di Semarang?

 
Kalau Anda sedang mencari rumah, jangan hanya melihat apakah properti tersebut cocok untuk ditempati.
 
Pertimbangkan juga lokasi, akses, lingkungan, harga pasar, kondisi bangunan, dan potensi kebutuhan Anda di masa depan.

Mirailand membantu Anda menemukan pilihan properti di Semarang dan sekitarnya berdasarkan budget, kebutuhan, dan tujuan Anda.

Kalau Anda masih bingung menentukan rumah mana yang layak dipertimbangkan, ceritakan kebutuhan Anda kepada Mirailand.

Kami bantu Anda melihat properti bukan hanya dari sisi "bagus atau tidak", tetapi juga dari sisi kecocokan, nilai, dan pertimbangan jangka panjang.

Mirailand — membantu Anda menemukan tempat yang tepat untuk pulang.