Apa itu vacancy rate?

Secara sederhana, vacancy rate adalah persentase waktu sebuah properti tidak terisi atau tidak menghasilkan pendapatan sewa dalam periode tertentu.

Misalnya Anda memiliki rumah yang seharusnya bisa disewakan selama 12 bulan.

Tetapi rumah tersebut kosong selama 6 bulan.

Maka vacancy rate-nya:

6 ÷ 12 × 100% = 50%

Artinya, selama setengah tahun properti tersebut tidak menghasilkan pendapatan sewa.

Angka ini mungkin terlihat sederhana.

Tetapi dampaknya terhadap investasi bisa cukup besar.

Contohnya seperti ini

Misalnya Anda membeli sebuah rumah seharga:

Rp500 juta

Kemudian rumah tersebut disewakan:

Rp30 juta per tahun

Kalau rumah selalu terisi selama 12 bulan, pendapatan kotor Anda:

Rp30 juta per tahun.

Secara sederhana, gross rental yield-nya:

Rp30 juta ÷ Rp500 juta × 100% = 6%

Terlihat cukup menarik.

Tapi ternyata rumah tersebut kosong selama 6 bulan.

Artinya Anda hanya menerima uang sewa selama setengah tahun.

Jika sewanya dihitung proporsional:

Rp30 juta × 6/12 = Rp15 juta

Sekarang pendapatan kotor aktualnya hanya:

Rp15 juta per tahun.

Gross rental yield pun turun menjadi:

Rp15 juta ÷ Rp500 juta × 100% = 3%

Hanya karena properti kosong selama 6 bulan.

Angka di brosur dan angka yang benar-benar masuk ke rekening bisa sangat berbeda.

Kenapa rumah bisa kosong?

Vacancy bukan selalu berarti properti tersebut buruk.

Ada banyak alasan yang cukup wajar.

Misalnya:

• sulit menemukan penyewa yang cocok
• lokasi memiliki permintaan sewa yang rendah
• harga sewa terlalu tinggi
• target penyewa terlalu spesifik
• rumah sedang direnovasi
• penyewa lama baru pindah
• pemilik sengaja mengosongkan rumah sebelum mencari penyewa baru
• kondisi pasar sedang kurang baik

Masalahnya bukan hanya:

"Apakah rumah bisa disewakan?"

Tetapi:

"Seberapa lama rumah biasanya membutuhkan waktu untuk mendapatkan penyewa?"

Jangan hanya menghitung saat rumah terisi

Ini kesalahan yang cukup umum ketika menghitung investasi properti.

Investor melihat:

Harga rumah: Rp500 juta

Sewa: Rp30 juta/tahun

Lalu langsung menghitung:

Yield = 6%

Padahal angka tersebut mengasumsikan rumah selalu tersewa selama satu tahun penuh.

Dalam kenyataannya, mungkin ada periode:

tenant pindah → rumah kosong → perbaikan → mencari tenant baru → negosiasi → rumah kembali terisi.

Selama proses tersebut:

tidak ada uang sewa yang masuk.

Tetapi biaya kepemilikan tetap berjalan.

Vacancy bukan satu-satunya biaya

Ini yang lebih penting.

Ketika rumah kosong, bukan berarti semua biaya ikut berhenti.

Anda mungkin tetap harus membayar:

• pajak
• iuran lingkungan
• keamanan
• listrik minimum
• air
• perawatan
• kebersihan
• perbaikan
• biaya pemasaran
• biaya pengelolaan properti

Jadi ketika rumah kosong selama 6 bulan, kerugiannya bukan hanya kehilangan uang sewa.

Anda juga tetap menanggung biaya properti selama periode tersebut.

Inilah yang membuat vacancy perlu dimasukkan ke dalam perhitungan investasi sejak awal.

Bagaimana menghitung vacancy rate?

Rumus sederhananya:

Vacancy Rate = Lama Properti Kosong ÷ Total Periode × 100%

Misalnya:

Properti kosong 3 bulan dalam 12 bulan.

3 ÷ 12 × 100% = 25%

Berarti vacancy rate-nya 25%.

Kalau kosong 6 bulan:

6 ÷ 12 × 100% = 50%

Semakin tinggi vacancy rate, semakin besar potensi pendapatan sewa yang hilang.

Jangan hanya melihat vacancy rate rumah Anda

Kalau Anda sedang mempertimbangkan membeli properti untuk investasi, coba cari tahu kondisi pasar di sekitarnya.

Misalnya:

Berapa banyak rumah yang sedang disewakan?

Berapa lama rata-rata properti tersebut mendapatkan penyewa?

Berapa harga sewanya?

Apakah banyak rumah kosong?

Siapa target penyewanya?

Apa alasan orang memilih tinggal di kawasan tersebut?

Informasi ini jauh lebih berguna daripada sekadar melihat:

"Rumah ini bisa disewakan Rp30 juta per tahun."

Karena angka sewa tinggi tidak terlalu berarti kalau properti sulit mendapatkan penyewa.

Harga sewa terlalu tinggi juga bisa meningkatkan vacancy

Misalnya rata-rata rumah sejenis di kawasan tersebut disewakan:

Rp25 juta–Rp30 juta per tahun.

Anda ingin mendapatkan lebih banyak, lalu memasang:

Rp40 juta per tahun.

Secara teori bagus.

Pendapatan lebih tinggi.

Tetapi jika harga tersebut membuat calon penyewa beralih ke rumah lain, properti Anda bisa kosong lebih lama.

Akhirnya:

Sewa Rp40 juta × 6 bulan kosong

bisa lebih buruk daripada:

Sewa Rp28 juta × 12 bulan terisi.

Jadi dalam investasi properti:

Harga sewa tertinggi belum tentu menghasilkan pendapatan terbaik.

Yang penting adalah keseimbangan antara harga, permintaan, dan tingkat hunian.

Lokasi sangat memengaruhi vacancy

Properti yang berada di lokasi dengan permintaan sewa tinggi biasanya memiliki peluang lebih besar untuk mendapatkan penyewa.

Contohnya kawasan yang dekat dengan:

• kampus
• pusat perkantoran
• kawasan industri
• rumah sakit
• pusat bisnis
• transportasi
• fasilitas komersial

Tetapi jangan berhenti pada kalimat:

"Dekat kampus, pasti laku disewa."

Tetap lihat:

berapa banyak kompetitornya?

Karena kawasan dengan permintaan tinggi bisa saja juga memiliki banyak pilihan properti untuk penyewa.

Rumah bagus belum tentu cepat tersewa

Ini juga penting.

Anda mungkin memiliki rumah dengan:

interior bagus

fasilitas lengkap

desain menarik

dan

perabot lengkap.

Tetapi kalau target penyewanya tidak jelas, rumah tetap bisa kosong.

Misalnya rumah besar dengan harga sewa tinggi berada di kawasan yang mayoritas penghuninya adalah mahasiswa.

Fasilitasnya memang bagus.

Tetapi target pasarnya mungkin terlalu sempit.

Karena itu sebelum membeli properti untuk disewakan, pikirkan:

"Siapa yang akan tinggal di sini?"

Bukan hanya:

"Rumah ini bagus atau tidak?"

Coba gunakan skenario konservatif

Kalau Anda sedang menghitung potensi investasi, jangan hanya menggunakan skenario terbaik.

Buat beberapa simulasi.

Skenario 1 — Optimistis

Vacancy rate: 5%

Properti hampir selalu terisi.

Skenario 2 — Realistis

Vacancy rate: 10–15%

Ada beberapa periode kosong dalam setahun.

Skenario 3 — Konservatif

Vacancy rate: 25–50%

Properti membutuhkan waktu cukup lama untuk mendapatkan penyewa.

Dengan begitu Anda bisa melihat:

"Kalau rumah tidak selalu terisi, apakah investasi ini masih masuk akal?"

Kalau jawabannya tetap iya, investasi Anda memiliki ruang keamanan yang lebih baik.

Contoh perhitungan sederhana

Misalnya:

Harga rumah: Rp500 juta

Sewa tahunan: Rp30 juta

Tanpa vacancy

Pendapatan:

Rp30 juta

Gross yield:

6%

Vacancy 10%

Pendapatan efektif kira-kira:

Rp27 juta

Gross yield:

5,4%

Vacancy 25%

Pendapatan efektif:

Rp22,5 juta

Gross yield:

4,5%

Vacancy 50%

Pendapatan efektif:

Rp15 juta

Gross yield:

3%

Belum termasuk:

pajak, perawatan, renovasi, biaya pengelolaan, biaya transaksi, dan biaya lainnya.

Jadi yield bersih yang sebenarnya bisa lebih rendah lagi.

Lalu bagaimana mengurangi risiko vacancy?

Tidak ada cara untuk menjamin rumah akan selalu tersewa.

Tetapi Anda bisa mengurangi risikonya.

Beberapa hal yang bisa diperhatikan:

1. Pilih lokasi dengan permintaan sewa yang jelas

Cari tahu siapa calon penyewanya dan apa alasan mereka memilih kawasan tersebut.

2. Tentukan harga sewa berdasarkan pasar

Jangan terlalu tinggi hanya karena ingin mengejar yield.

3. Jaga kondisi rumah

Properti yang terawat lebih mudah dipasarkan.

4. Buat rumah sesuai target pasar

Rumah untuk keluarga tentu memiliki kebutuhan berbeda dengan properti untuk mahasiswa atau pekerja.

5. Perhatikan akses dan fasilitas

Kemudahan menuju tempat kerja, sekolah, kampus, transportasi, dan kebutuhan sehari-hari dapat memengaruhi minat penyewa.

6. Siapkan dana cadangan

Jangan menggunakan seluruh dana hanya untuk membeli properti.

Sisakan dana untuk periode ketika rumah kosong atau membutuhkan perbaikan.

Jangan lupa: vacancy rate bisa berubah

Kondisi pasar sewa tidak selalu sama setiap tahun.

Properti yang tahun ini selalu terisi belum tentu memiliki tingkat hunian yang sama beberapa tahun kemudian.

Permintaan bisa berubah karena:

• pembangunan kawasan baru
• perubahan akses transportasi
• munculnya kompetitor
• perubahan harga sewa
• perubahan aktivitas ekonomi
• perubahan kebutuhan penyewa

Karena itu, jangan menganggap:

"Tahun lalu selalu tersewa, berarti tahun depan pasti sama."

Investasi properti tetap membutuhkan evaluasi secara berkala.

Jadi, apakah rumah kosong 6 bulan selalu berarti investasi buruk?

Belum tentu.

Semuanya kembali pada harga beli, harga sewa, biaya operasional, potensi kenaikan nilai properti, dan tujuan investasi Anda.

Tetapi jika sejak awal Anda mengasumsikan rumah akan selalu terisi selama 12 bulan, padahal kenyataannya sering kosong, maka perhitungan return Anda bisa terlalu optimistis.

Karena itu, vacancy rate sebaiknya tidak dianggap sebagai angka tambahan.

Masukkan sejak awal ke dalam perhitungan.

Jangan tertipu oleh yield yang terlihat tinggi

Misalnya ada dua rumah:

Rumah A

Harga: Rp500 juta

Sewa: Rp30 juta/tahun

Vacancy rate: 25%

Pendapatan efektif:

Rp22,5 juta/tahun

Rumah B

Harga: Rp550 juta

Sewa: Rp32 juta/tahun

Vacancy rate: 5%

Pendapatan efektif:

Rp30,4 juta/tahun

Sekilas Rumah A terlihat lebih murah dan memiliki yield sewa yang menarik.

Tetapi setelah vacancy diperhitungkan, Rumah B justru menghasilkan pendapatan sewa efektif yang lebih tinggi.

Inilah kenapa investor tidak boleh hanya melihat harga beli dan harga sewa.

Sebelum membeli properti untuk investasi, tanyakan ini

"Kalau rumah ini kosong selama 3 bulan, apakah saya masih aman?"

Lalu coba lagi:

"Bagaimana kalau kosong 6 bulan?"

Kalau jawabannya:

"Saya masih bisa membayar cicilan dan biaya lainnya."

Artinya Anda sudah mulai menghitung risiko dengan lebih realistis.

Tetapi kalau enam bulan tanpa pemasukan langsung membuat kondisi keuangan Anda terganggu, mungkin Anda perlu menghitung ulang struktur investasinya.

Karena investasi yang baik bukan hanya tentang berapa besar keuntungan yang bisa didapat.

Tetapi juga:

seberapa besar risiko yang mampu Anda tanggung.

Kesimpulannya

Rumah yang menghasilkan Rp30 juta per tahun memang terlihat menarik.

Tapi kalau ternyata rumah tersebut kosong selama 6 bulan, pendapatan efektifnya bisa turun menjadi hanya sekitar Rp15 juta.

Belum lagi biaya perawatan dan biaya kepemilikan yang tetap berjalan.

Jadi ketika menghitung investasi properti, jangan hanya bertanya:

"Berapa harga sewanya?"

Tanyakan juga:

"Berapa lama properti ini realistisnya bisa tersewa?"

Karena dalam investasi properti:

rumah yang selalu tersewa dengan harga wajar bisa lebih menarik daripada rumah dengan harga sewa tinggi tetapi sering kosong.

Dan satu angka yang jangan sampai Anda lupakan:

Vacancy Rate.

Sedang Mencari Properti untuk Investasi di Semarang?

Kalau Anda sedang mempertimbangkan properti sebagai investasi, jangan hanya melihat harga beli dan potensi harga sewa.

Pertimbangkan juga:

permintaan sewa, lokasi, akses, target penyewa, biaya perawatan, vacancy rate, dan potensi properti dalam jangka panjang.

Kalau Anda sedang mencari properti di Semarang dan ingin membandingkan pilihan berdasarkan budget dan tujuan investasi, Anda bisa berdiskusi dengan Mirailand.

Ceritakan kebutuhan dan target investasi Anda kepada Mirailand.

Kami bantu Anda mempertimbangkan pilihan properti yang sesuai, supaya keputusan investasi tidak hanya terlihat menarik di atas kertas, tetapi juga lebih realistis ketika dijalankan.

Mirailand — membantu Anda menemukan tempat yang tepat untuk pulang.